第二十一章：拓展商业 - 重生之大开发商 - 张冬竹
”你觉得联合开发怎么样，咱们现在资金略显不足，开发资质也只有四级，而且没有开发商业地产的经验。“张总似乎在引导李忠接着他的说。
“联合开发？也是一个不错的方式，联合开发，去找谁来合作。现在还有一个关键点，我们拿下这块地以后，前期的规划那些需要修改，因为政府在控规上对这100亩地没有明确的规划要求，我们先要到规划局跟他们谈妥规划的事，这块地以前批的是综合用地，如果单纯的盖住宅的话，怕业主到时候会有一些误解，毕竟综合用地的时间只有50年，而纯住宅是70年。我们对这块的必须有全面系统的考虑，才敢开发。“陈总把自己的顾虑都说了出来
张总又看了一眼李忠，似乎又在暗示什么。
李忠接着话茬说道：”是呢，陈总担心的确实很有道理，这些问题确实都存在，我们现在确实要有一个比较系统全面的解决方案才合适。前期规划、中期施工、后期销售都得同步考虑。而且如果我们定了确实要做商业地产的话，现在就该考虑招商和广告宣传的事。“
”这些话确实有些笼统，自己也是没有想那么多，现在一堆问题摆在自己面前。还是先稳住他们的好。“
李忠为当时自己那个大胆的建议捏了一把汗，确实稍微有些欠考虑，而且自己想的都是大面上的事，细节方面缺乏系统的考虑，看来还真是得向这个心思缜密的女强人多学习，考虑问题系统，且不落揣摩细节。
”这样吧，这个方案呢，整体上咱们还是保持一致意见的，尽快召开一次董事会吧，公司所有高层（包括陈雅静），还有把李忠（只能算是公司中层，没有资格参加公司决策层的会议。）也叫上一起开会研究一下。“
张总看这个问题越摊越大，三个人在这儿也没有实际性的进展，集思广益，还是得叫上策划销售、开发经营、行政公关等几个方面的老总一起开个会来好好谈论一下。
董事会筹备期间，李忠把自己对商业地产的见解全部总结起来，提前给张总总结了一份。起码开会的时候，避免被问的不知所措。
住宅这边就不用准备那么多了，各位老总对这个挺应心得手，重点在商业地产的拓展。他便针对目前面临的几个板块的商业地产的操作模式一起考虑进来。盖楼很简单，重点是怎么招商，如何租售商铺？
商业地产招商或者租售无非就三种：
第一种是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这种模式显然不适合我们现在的处境，以后商业地产做大做强以后这个是一种很好的模式，说不定还能成为华人首富的节奏。